地产股集体反攻!民营房企融资又迎利好!机构怎么看?

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11月8日,港股房地产股集体上演反弹行情,引市场瞩目!
内房股中,融创中国(01918.HK)大涨30.11%,中国恒大(03333.HK)涨28.15%,碧桂园(02007.HK)涨12.16%,富力地产(02777.HK)涨8.4%,龙湖集团(00960.HK)涨6.77%,
新城发展(01030.HK)涨5.26%。
消息面上,“第二支箭”持续助力民营房企融资,近期将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资,部分资金将用于保交楼、偿还境外债务等。同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。
01民营房企融资又迎利好!
实际上,自去年11月份以来,房地产行业各种政策利好信号就不断释放。尤其是在融资领域,央行、银保监会、证监会陆续从信贷、债券、股权三个融资主渠道出台支持房企融资的政策。
公开数据显示,自2022年11月“第二支箭”扩容以来,已支持13家民营房地产企业发行318.18亿元债务融资工具,一定程度上促进了民营房企资金状况优化改善。
近日,民企债券融资支持工具(第二支箭)助力民营房企融资又有新进展。2023 年11月7 日,中国人民银行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上表示,房地产行业出现调整是自然现象,当局会谨慎地防范调整过快过急,衍生出不必要风险,同时对中国房地产市场相当有信心。同日,高层表示持续加力推动“第二支箭”(民营企业债券融资支持工具)支持民营房地产企业融资。
据悉,近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资,部分资金将用于保交楼、偿还境外债务等。同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。
不少人认为,在行业基本面复苏趋缓之际,利好政策持续且及时出台,有利于行业销售端的企稳及加速复苏。
从地产过去销售情况来看,2023年上半年,房地产市场曾一度出现回暖迹象。但下半年以来,楼市复苏动能趋缓,企业去化仍然面临较大压力。
国家统计局的数据显示,2023年19月,商品房销售面积84806万平方米,同比下降7.5%,其中,住宅销售面积下降6.3%。截至9月末,商品房待售面积64537万平方米,同比增长18.3%。其中,住宅待售面积增长19.7%。
除此之外,虽然自2022年末以来,房地产融资政策放松,但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企,整体行业的融资面依然疲软,多数民营房企融资难的问题依然突出,需要加大融资支持。
据国家统计局数据,2023年19月份,房地产开发企业到位资金98067亿元,同比下降13.5%。其中,国内贷款、自筹资金和外资同比分别下降11.1%、21.8%和40%。
克而瑞数据显示,今年10月,80家典型房企的融资总量为213.6亿元,环比减少41.5%,同比减少51.9%,直接腰斩,创下2020年以来的新低。110月,80家典型房企的累计融资总量为5127.58亿元,同比减少23.48%。
同时,房企仍面临较大偿债压力。据中指院统计,2023年内到期债券余额为1165.3亿元。其中,海外债占比为23.4%,信用债比例为76.6%。
在此情况下,金融机构适度加大支持显得十分有必要。
02机构观点:仍需供求两端政策协同支持!
不过,对于多数民营房企融资难的问题,市场对政策落地效果仍抱着观望态度。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示,如何解决已经出险房企公开市场的直接融资,以确保“保交楼”和债务重组顺利进行,将成为未来融资政策执行角度的关键。
中指研究院则认为,支持优质民企融资需求在近两年被反复强调,但难点在于“落实”。该机构指出,当前民营房企销售额降幅高于行业均值,企业出险事件时有发生,拿地规模较少,投资人和金融机构难以对民营房企建立起足够的投资信心,短期内资金对其敞开难度较大,因此制定出具有可操作性强、符合商业银行等金融机构利益的具体政策措施,才能够帮助民营房企获得顺畅的融资,这在根本上需要市场回暖支撑投资信心。
事实上,为了提振楼市消费,今年以来,各地陆续出台行业相关刺激政策。尤其是今年8月底开始,各地密集执行“认房不认贷”,取消或松绑限购,降首付、降利率,下调存量房贷利率,逐渐取消土地限价、商品房限价等。
据CRIC不完全统计,三季度有133个省市218次放松房地产政策,力度明显增强。9月之后,核心城市迎来双限解禁潮,到目前重点一二线城市已开始陆续限购松绑。
中金公司指出,此前政策效果更多体现在二手房而非新房,这也反映了需求支持政策和缓释房企信用风险政策相结合的必要性。
国泰君安也表示,考虑到目前政策在工具上已基本覆盖,后续将继续关注政策的加码,例如贷款利率再降等,持续追踪房企销售的表现。
此外,在11月8日研究报告中,国金证券认为,基本面延续承压态势,仍需供求两端政策协同支持。虽然融资端“三支箭”的支持政策持续落地,在一定程度上缓解房企债务压力,但多数民营房企缺少足额抵押物,在市场下行阶段,资产面临较大折价,新发债券或借新还旧都有难度。后续房企仍需金融端在发债、信贷等多方面的支持,同时需求端也需更多支持政策,如一线城市落地放松限购限售等,助力销售企稳,以维持行业平稳和良性循环。
国金证券还认为,当前央行积极落实中央金融工作会议指示,预计未来房企融资将获进一步扩容支持;而行业恢复良性循环的关键在于销售的企稳,预计后续一线城市的限制措施也将松动。

THE END
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